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黒字倒産って何?投資用不動産の売買をするなら知っておこう

黒字倒産とは、企業が経営は黒字なのに事業の継続が困難になってしまうことを指す言葉ですが、実は個人の不動産投資においても起こり得る現象です。大都市である大阪はアパート・マンションの需要が多く、賃貸経営を黒字化するチャンスは十分にありますが、黒字倒産を回避するには月々の収支以外にも注意すべき点があります。

デッドクロスが黒字倒産の原因となる

黒字経営という言葉は正式な法律用語ではないので明確な定義はありませんが、一般的には帳簿上は収入が支出を上回っているにも関わらず、債務の支払いが困難になってしまうことをいいます。

この現象は、企業等においては入金と出金のズレが主な原因となって起こります。売買契約が成立したので売り上げは発生したものの、入金が1か月後のためその間に発生する費用を支払うためのキャッシュが不足してしまうなどのケースがこれに該当します。

不動産投資の場合、この現象はデッドクロスと呼ばれる状態になった時にしばしば起こりがちとなります。デッドクロスとは、所得税の課税額がキャッシュフローを上回る状態のことをいいます。

不動産売買市場を通じて投資用のアパートやマンションなどを購入した場合、そこから得られる家賃収入等は税法上の不動産所得として申告する必要があります。その際、取得費用を購入した時点で一括して経費に計上するのではなく、耐用年数に応じて分割計上することが認められていて、これを減価償却と言います。アパート・マンションの場合は定額法と言って、毎年一定額を償却していくのが基本です。

減価償却費は現金の支出を伴わない経費なので、計上できる間はキャッシュを減らすことなく税金も安くなります。しかし法律で定められた耐用年数が終了すると、当然ながら経費としては認められなくなります。その結果、一気に税負担が重くなることになってしまいます。

ローンの返済額が毎月同じでもキャッシュフローが苦しくなる

デッドクロスは、減価償却費がなくなること以外の要因で起こることもあります。それは、ローンの返済に伴う負担が重くなってしまうケースです。

不動産売買の場面において、物件を現金で一括購入するというケースは極めて珍しく、通常は住宅ローンやアパートローンなどを利用して購入し、購入後に得られる家賃収入などを原資として月々返済を行っていきます。その場合、返済方式は月々の返済額が一定になるように元金と利息の割合を調整する「元利均等返済方式」が採用されるのが一般的です。

この方式で返済を続けていった場合、返済が始まって間もない時期は元本の額が大きいので、発生する利息の額も大きくなります。そのため、月々の返済額の中に利息の占める割合は必然的に高くなりますが、この利息相当分は経費として計上できます。

しかしながら、返済が進んでいくと徐々に元本の占める割合、つまり経費に計上できない分の割合が高くなっていきます。その結果、月々の返済総額は変わらないのにキャッシュフローが悪化してしまうリスクが生じることとなります。

大阪のような大都市では物件の需要が多く、不動産売買における購入価格も高額になりがちです。当然ながらその分だけ減価償却費やローンの利息負担も大きくなるため、たとえ月々の収支状況が好調でもデッドクロスの発生によって経営が困難になるリスクが高いのです。

黒字倒産を避けるための方法とは

デッドクロスの発生を避けるにはいくつかの方法があり、その中には積極経営を目指すものと消極的な回避手段を取るものの2つのタイプがあります。

まず前者の例としては、物件を買い増すという手法があります。新たに物件を購入すれば、その分の減価償却費を経費に計上できるようになるため、税負担は軽くなります。購入前に耐用年数がある程度経過している中古物件よりは、新築の方が効果は高くなります。

なお、減価償却は建物本体だけでなく附属設備にも適用されるため、設備を追加するという手もあります。太陽光発電装置などはその例です。大阪ではアパートやマンション同士の入居者獲得競争も激しいため、魅力的な設備を整えることは稼働率のアップにもつながります。

消極的な手法としては、金融機関に対して低利なローンへの借り換えや返済期間の延長などを申し出るというやり方があります。どちらの場合も認められれば月々の返済額を減らすことができるため、キャッシュフローの改善に役立ちます。

最も消極的な手段としては、物件の売却を挙げることができます。ただしそれっきり賃貸経営から撤退してしまうのではなく、減価償却の終わった物件を売却し、その代金で新規に物件を購入するのであれば、消極策を積極策に転換した不動産売買の手法として黒字倒産を避けながら長く投資活動を続けていくことが可能です。

 

黒字倒産を避けるには、デッドクロスを発生させないことが何より大切です。購入する物件を選定する段階においても、この視点を持つことが重要になります。

大阪には投資用不動産の取引に実績のある会社がたくさんあるので、プロのアドバイスを受けながら事前に綿密なシミュレーションを行うのがおすすめです。

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