大阪で不動産投資を行っているオーナー必見!収益物件の売買におすすめの投資用不動産会社を紹介しています。

投資用不動産の売買が相続税対策に有効!?その理由とは?

相続税は現金の形での相続となると相続税を多く徴収されてしまって、非常にもったいない場合があります。そのような場合におすすめなのが投資用不動産売買です。  大阪にも多くのおすすめの投資用不動産会社があります。ここでは、相続税対策として投資用不動産売買を行うことがおすすめの理由について紹介します。

現金や預金が不動産に変わると評価は大きく下がる!

もしも、現金あるいは預金で2億円の資産を相続したとします。その場合には相続税はそのまま「2億円」に対して課税されることになるのが通常です。しかし、不動産売買で仮に土地を1億円で買い、その土地に1億円でマンション用の建物を建てたとすると、その場合の税金は土地や建物の「評価額」で計算されるため、現金や預金の場合と比較すると低い価格になります。

例えば土地に関しては、国が定めた1平方メートルあたりの価格である「路線価」での評価となりますが、路線価は時価の8割程度となるのが通常です。そのため、仮に土地を1億円で購入したのであれば評価額上は8,000万円となります。

さらに土地がマンション用地の場合には「貸家建付地」として、さらに評価額が約2割下がるでしょう。その場合、最終的に1億円×0.8×0.8=6,400万円という評価額になります。

一方で建物の評価額は「固定資産税評価額」での評価となります。この固定資産税評価額は、基本的には時価の6割程度となるのが一般的です。人に貸している建物の場合はさらに評価額が3割下がります。そのため、1億円のマンションを建てて人に貸した場合には、その評価額は1億円×0.6×0.7=4,200万円程度になります。

仮にこの評価額になったとすると、土地と建物を合わせて1億600万円の財産として課税されるため、現金や預金2億円に対して相続税課税される場合と比較すると、かなりの節税効果が見込めるでしょう。

小規模宅地等の特例を利用すれば納税額の控除も!

投資用不動産売買は、課税対象価額を抑えられるため、不動産の形で相続するだけでも相続税対策になります。さらに被相続人(亡くなった方)が所有している土地の場合には、「小規模宅地等の特例」の適用を受けることで相続税の納税額を控除することができるため、相続税対策として非常に有用です。

減額割合は80%にも及ぶことから、例えば時価1億円の価値の土地は評価額が2,000万円にまで減額になります。そのため、特例を受けられる条件なのであれば適用した方が、かなり相続税を減額することができます。

なお、この「小規模宅地等の特例」は、主に被相続人である亡くなった方の居住用の宅地に対して適用される特例ですが、事業用の宅地であっても適用されます。ただし、限度面積が設定されており居住用の宅地の場合には330平米までが適用の範囲です。

一方貸付事業用の宅地等に該当している宅地等の場合には200平米まで適用範囲で、この場合には減額割合は最大50%となります。つまり、時価1億円の土地であれば評価額は最大で5,000万円にまで引き下げられます。

なお、この「小規模宅地等の特例」を適用させるためには、相続税の申告期限までにその貸付事業を引き継ぐ必要がある点に注意が必要です。相続税の申告期限までには、相続する方がその宅地などを保有し、事業を継続して行っている必要があります。

不動産投資は相続税対策に有効!でもリスクは?

このように、相続税対策として不動産投資を行うことは、現金や預金と比較して評価額を低くすることができるだけでなく、場合によっては特例も適用されるため、非常に有用な手段と言えます。しかし、不動産投資を行おうと考えた場合、投資用不動産売買に伴うリスクが気になる場合も多いでしょう。実際にリスクはゼロではありません。

具体的なリスクとしては、空室リスクがあります。賃貸物件を保有していた場合には、その物件が空室になってしまえば家賃収入を得ることはできません。そのような場合、物件購入時にローンを組んでいた場合には返済が必要になり、さらに固定資産税も必要となるため、収入よりも自身の負担が増えてしまう可能性はあるでしょう。そのため、その土地の賃貸住宅の需要についてはマーケティング調査をしっかり行っておくことが大切です。

そのほかにも、入居者が家賃を滞納するリスクも伴います。家賃を滞納されれば利益が減り、さらに回収のために手間が必要になってしまうでしょう。このようなことを防ぐためには、入居審査を厳しくしたり、あるいは管理を不動産会社に任せるという手段もあります。そして不動産会社に任せるということは、委託のためのコストも必要になるということにもなります。また、もしも再度現金化したいと考えても、数ヶ月の時間がかかったり、資産価値が減少してしまう可能性もゼロではありません。

しかし、リスクはどんな投資にも必ずあるものなので、上手に不動産投資を利用することで、節税対策になるだけでなく、長期安定収入も得られるようになります。

 

投資用不動産の売買が、相続税対策に有効な理由を紹介しました。  大阪にも色々なおすすめの投資用不動産会社があります。大阪で物件を購入したいと考えているのであれば、一度話を聞いてみるのもおすすめです。

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