大阪で不動産投資を行っているオーナー必見!収益物件の売買におすすめの投資用不動産会社を紹介しています。

投資用不動産を売買するなら新築と中古どっちがいい?

不動産投資にはいろいろな種類があり、アパートやマンション、一戸建てなどどれに投資すればよいのか迷う人もいるでしょう。他にも新築か中古かも選ぶことになり、どちらに投資するかで、メリットや利益などが大きく異なるものです。大阪にはいろいろな不動産がありますが、どの物件が自分にとって最適なのか吟味することが大切です。

利回りを基準にして検討してみよう

不動産投資において重要になるのが利回りになります。利回りは年間家賃収入の価格に対する割合で、物件価格をどれくらいの間において回収できるのかを知る目安になります。例えば利回りが10%の場合、10年で物件価格を家賃収入によって回収することができることになるでしょう。

新築と中古ではどちらが高いのかについて、物件価格が安い中古は新築より高くなる傾向があります。計算式を考慮すると、利回りは年間家賃収入/物件価格X100です。この計算式からすると影響してくるのは家賃や物件価格で、中古の場合物件価格が低いので高くなる傾向があります。

新築は古いものより高い家賃を得ることができますが、物件価格が高いので利益が伸びません。利回りが低くても、融資審査が通りやすいのが新しい物件で、不動産会社は売り出す際の価格を決める場合、いくらなら不動産売買できるかという視点で見ますが、いくらまでローンが組めるのかという視点で考えることが多いです。

古い物件の場合、ある程度利回りが確保できないと投資家に融資をしないので、どうしても価格を下げるような部分が出てきます。新しい物件の場合、古いものより銀行からの評価が高く融資審査が通りやすくなるでしょう。そのため、新しい物件は割高な価格になることが多く、利益は低くなります。

大阪にはいろいろな業者があるので、どの物件が自分に合っているのか気軽に相談することが可能です。

付帯設備をチェックすることをおすすめします

不動産売買の初心者はどの物件に投資すればよいのか迷ってしまうものです。中古の方が利回りが高いので、初心者の投資家には古い物件の方がおすすめなのかと思ってしまいますが、そういうわけではないです。

古い物件は設備などが一定年数経過しているので、新築と比較すると修繕リスクなどが高くなる傾向があります。不動産投資に関して経験豊富な人だと、築年数に対応してどのような修繕がどれくらい発生する可能性があり、いくらお金がかかるか感覚的に身についているものです。しかし初心者の場合、経費感覚がまだよく分からないので、安い古い物件を購入したとしても修繕費用が後から高くかかってしまうかもしれません。

古い物件の場合、室内を確認できないケースもあるので注意が必要です。特に付帯設備の状況には注意が必要で、古い物件にはいろいろな修繕リスクが付随するので、不動産売買を検討する際、物件の付帯設備などの状態について確認することをおすすめします。

古い物件の場合、空室だと良いですが満室状態で売りになっていると、室内に入って設備状態についてチェックすることができません。買主は売主から提示されている付帯設備表や物件状況報告書といった書類上において、状況を確認することになるでしょう。

大阪で初心者が古い物件を購入する場合、付帯設備の確認には慎重になることをおすすめします。

瑕疵担保責任などには注意が必要です

不動産売買契約において、新築と中古では重要な違いがあります。新築の場合売主となるのは物件を建築した会社がほとんどです。不動産会社が物件を購入する際、瑕疵担保責任が発生します。瑕疵担保責任は売買物件に隠れている瑕疵があった場合、売主が買主に負う責任のことです。

瑕疵担保責任を追及できる期間は民法で定められていないので、原則売買契約書において定めます。例えば中古物件の引き渡し日から1年間について、売主に対して瑕疵担保責任を負うと記載します。古い物件の場合、瑕疵担保責任が免責になることが多いので注意が必要です。瑕疵担保責任はセーフティーネットになるので重要なポイントです。

しかし古い物件の場合、個人で不動産売買することが多いので、売主の条件によって瑕疵担保免責になることが多いでしょう。売主は物件を売却した後責任を負わされるのを嫌がるので、売買の条件には瑕疵担保免責が記載されています。新築物件の場合、品確法によって買主が保護されていて売主に対して10年間責任追及することが可能です。

宅建業者が売主として売却する場合、買主は引き渡し日から2年間について瑕疵担保責任を追及することができます。このように中古物件でも宅建業者が相手だと、瑕疵担保責任をつけることが可能です。

比較的中古マンションは価格が手頃なのでリスクが少なく、初心者が最初に行う不動産売買には適していると言えるでしょう。大阪にある業者に相談すると、リスクなどについて説明してくれるので慎重に物件を選ぶことが可能です。

 

不動産投資を考えていて、新築物件と中古物件のどちらが良いか迷う人が多いです。明確な結論はないですが、新築と中古にはいろいろな違いがあるので、投資家が正しく認識しておくことが大切になります。

利回りや瑕疵担保責任などを考慮して、自分の状況がどちらに向いているのか適切に判断することをおすすめします。

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