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投資用不動産の売買に掛かるランニングコストを事前にチェックしよう

不動産投資を行う場合、ランニングコストを事前に考慮しなければいけません。ランニングコストは維持管理にかかる費用のことで、建築した後や不動産売買の後にかかる維持管理に必要な費用です。

税金や水道・光熱費、保全管理費、修繕費といったさまざまな種類があり、不動産投資において必要になってくる総費用がランニングコストになります。

さまざまな種類に対応することになります

大阪にはマンションやアパートなどの不動産売買に興味を持っている人は多く、不動産投資を行う際にいろいろな費用が必要になります。さまざまな種類においてランニングコストが必要になり、例えば税金は不動産を所有するなら毎年必ずかかってくるコストです。

不動産投資において発生する税金はいくつか種類があり、固定資産税の場合毎年1月1日時点において所有する不動産にかかる税金になります。所有している不動産の固定資産税評価額における1.4%が納税額です。なお、自治体の財政が難しい場合や地域によって標準税率が引き上げられるケースもあります。固定資産税評価額は対象市町村により異なり、一般的に不動産物件価格のうち50~60%と言われています。

都市計画税は固定資産税と一緒に納める税金です。固定資産税評価額によって計算されることになり、固定資産税評価額のうち0.3%になります。不動産投資において得た不動産所得には所得税がかかり、個人で投資を行う場合は家賃収入や給与所得など、他の所得と一緒にした金額から経費や各種控除などを引いた課税所得をベースにして計算されます。

アパートなどを持ち、不動産投資を行う場合、ランニングコストとしていろいろな管理費が必要です。オーナーが自主管理することもありますが、大阪の賃貸管理会社と委託契約し、業務委託費を払うケースが多いでしょう。

修繕費や共用部における費用も必要です

大阪のマンションやアパートを所有し、不動産投資を行う場合、ランニングコストとしていろいろな費用が発生します。自主管理するケースもありますが、委託契約をして委託会社に管理を依頼することが多いです。

管理会社に支払うコストとしてPM業務があり、これはオーナーの運営をソフトからサポートする業務です。例えばテナントや入居者の募集、家賃回収やクレーム対応などが主な業務で、大阪の管理会社によってコンサルティングや税務に関してアドバイスを行う会社があります。

BM業務は建物に関するもので、これは不動産経営をハードからサポートすることです。オーナーに代わってマンションなどの建物を警備したり、設備の点検など建物に関する業務を行います。

修繕費も必要な費用で、建物を維持するにおいて修繕費は発生するものです。点検や清掃を行ったり、適切な修繕を行わないと希望者から敬遠されるので、投資がままならないかもしれません。

退去した場合は現状回復リフォームが必要になるでしょう。退去の状況や内容によって増減することが多く、明確にコストとして算出するのは難しいケースがあります。一般的な目安として、家賃収入のうち5~7%を想定しておくことをおすすめします。

共用部の水道光熱費なども必要で、廊下やエレベーターなどの電気代、植栽への水やりやゴミ置き場の清掃、建物共用部における水道光熱費についてオーナーが負担することになるので注意が必要です。

法人ならではのコストがかかります

法人化している場合、ランニングコストにはいろいろな種類があります。固定資産税や管理費、修繕費などは個人と同じですが、法人ならではのものがかかります。

例えば法人税の場合、個人なら所得税を納めますが法人が投資で利益を得ると法人税を納めることになるルールです。利益からは管理費や人件費といったさまざまな運営費を引いた金額から計算されることになり、法人税の場合は個人よりも経費として認められるものが広いのでメリットがあるでしょう。

税理士顧問費用も必要で、法人の場合は経理業務が煩雑になりやすく決算期に決算書なども提出することになります。専門家でないと手間がかかるので、税理士や会計士などと契約するところが多いです。税理士や会社などの規模によって異なりますが、顧問契約料として月3~10万が相場になるでしょう。決算時の代行業務に関して、数十万円かかるケースが多いです。

登記変更費用が必要で、法人の場合は役員が代わったり異動する場合、届け出が必要になります。登記変更をする際に印紙代がかかり、変更内容により異なりますが住所変更なら3万円です。

ローン返済額などもランニングコストと考慮しなければならず、不動産投資や不動産売買においてローンを組んだ場合、これらも毎月の出費になります。不動産売買などを行う際、ランニングコストを事前にきちんと把握することが重要です。特にローンを利用すると返済費用がかかるので、収支が圧迫されないよう注意しましょう。

 

不動産投資にはランニングコストを事前に調査しなければいけません。維持管理費として税金や修繕費、光熱費などが対象です。共用部における費用も必要で、法人化する場合は法人ならではのコストがかかってきます。ローン返済額なども考慮しなければいけません。

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