大阪で不動産投資を行っているオーナー必見!収益物件の売買におすすめの投資用不動産会社を紹介しています。

投資用不動産売買で節税できる!?仕組みや注意点を知っておこう


投資用不動産売買は、上手く行えば節税に高い効果を発揮します。大阪には投資用不動産売買の会社も多く、環境的には好条件が揃っていると言えます。ただ、投資用不動産売買には節税の件も含めて、知っておくべき仕組みや注意点もいくつか存在しています。今回はそんな大阪で投資用不動産売買を行う際に特に押えておくべきポイントご紹介します。

不動産所得について要点をチェック

大阪も含めて全国共通となりますが、不動産所得は「土地や建物等の不動産の貸付」「地上権など不動産の上に存する権利の設定と貸付」「船舶や航空機の貸付け」のいずれかの手段で獲得します。

投資用不動産売買で節税したい場合に最もわかりやすいのは「土地や建物等の不動産の貸付」になります。どの手段でも同様に、貸付で得た収入から経費を差し引いた金額が不動産所得で確定し、総額ごとに区分された税率と照らし合わせて、自分の払うべき所得税を明らかにするという仕組みです。

つまり「不動貸付収入全般-必要経費=不動産所得で、不動産所得からさらに所得税分を引いて残った分が自身の手取」となります。節税に重要なのはこの計算式の必要経費の部分で、具体的な内訳は固定資産税と都市計画税、建物の減価償却費にローン金利などですがこの分が所得税から控除されることで節税につながります。仮に赤字が出た場合でも、たとえばサラリーマン等でしたら他で黒字所得が出ることもありますので、その黒字所得分から赤字分を差引けば住民税もその分安く済むというメリットが見込めます。

注意点としては「100%確実な不動産投資は存在しない」ことがあります。不動産投資は他の取引法よりは専門性が低く気軽に始められますが、それでも物件のメリットやデメリットを理解し、長期運用計画を考えなければ節税以前に失敗してしまうこともあるのです。

投資用不動産の種類の長所と短所をチェック

不動産投資には、マンションや戸建てや駐車場などさまざまなタイプがありますが大まかに分けた場合には「区分マンション投資物件」「一棟マンション投資物件」「戸建て投資物件」の3つに分けられます。それぞれに長所短所があるので、一つずつ確認していきましょう。

まず区分マンション投資物件は「マンションの部屋を一部屋ずつ購入して人に貸す物件」になります。初期費用が少なくて済むぶん不動産投資初心者にも向いていますし、定期的な家賃収入が得られる点でもメリットが大きいです。物件と管理会社選びは慎重に検討する必要があり、一部屋ずつであるという点で入居者が居なくなると収入が突然0になってしまうデメリットは、対策を考えないといけません。しかし一棟マンションからスタートするのは自信がない、資金が足りないといった場合には区分マンション投資物件から始めてみるというのも1つの選択肢です。

一棟マンション投資物件の方は「一棟そのまま物件を土地毎購入して人に貸す物件」です。自分の不動産ということで内部を自由に変更できることもあり、立地が良い物件を入手出来ればしっかりした安定収入が期待できます。しかし建物の修繕や管理費用が相応に掛かることは考えておかないといけません。年数が経てば経年劣化もしますので、売り時やリフォーム時を見積もって計画することが重要となります。

そして最後の戸建て投資物件ですが「家を建てて人に貸す物件」と考えておけば齟齬がありません。基本的に入居者が入れば長く定住してくれますので、安定収入面でメリットがありますが、決まるまでの期間と設備維持費がネックになることも多いです。

中古物件と新築物件の詳細も詰めておきましょう

節税ともリンクしてくる点で、その物件が新築物件か中古物件かも重要なポイントです。まず、新築物件でしたら銀行は融資を90%~100%出してくれますし、設備の改築や修繕費についての心配をする必要はありません。所得税控除計算で重要になる経費計上の減価償却の分も、しっかりと計算出来ます。それが中古物件になった場合には、やはり経年している分銀行の融資は50%~70%に減衰しますし、減価償却分も購入してから随分減った状態で計算しないといけません。

勿論、人によってこと情が違いますし、一概に言えない部分があるのも確かですし総合金額で考えた場合は新築よりも中古の方が良いという様なことも無いではありません。ですが、購入費用の安さという点だけで決定してしまうと改修費等で赤字計算になってしまう様なことも少なくありませんので、物件選びは必ず中長期的視点で進めることをお勧めします。

後は「税金対策」に特化して取引を進めたいというのであれば、場合によっては不動産会社の他に行政書士やファイナンシャルプランナーに相談を持って行くことを考えるというのも1つの選択肢と言えます。

他にも、全く知識が無い様な場合にはそれぞれの不動産投資会社が主催する無料のセミナー等に参加しつつ、特に節税をテーマにした講義等はしっかり聴講するというのも悪い選択ではありません。これらの点を踏まえた上で、各々のこと情に合わせた物件を丁寧に紹介してくれる不動産投資会社を探す様にすれば理想的な結果に繋がりやすいです。

 

所得税を明確化する為の「不動産所得」の計算式や、それぞれの物件毎の特徴をしっかり把握することが不動産投資による節税への第一歩です。新築か中古かと言った点等で、減価償却分等が変化する部分も多いですし、節税分以上に出費が掛かってしまう様なことが無い様にしっかりと調整することが特に重要になります。

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