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投資用不動産売買の利回りとは?目安や計算方法を解説

大阪で投資用不動産売買をするならば、利回りの目安や計算方法について知っておくことが大切です。不動産の売買における利回りは、売却時に発生する利益と保有期間中に得た利益の合計額が、購入費用と維持費用の合計額に占める割合のことです。不動産の投資は長期的に行うのが通常ですが、売却して利益が確定したとき最終的な利回りが決まります。

投資用不動産売買の利回りについて

大阪でアパートやマンションなどの不動産への投資を検討しているのであれば、まず運用中の利回りについて、その目安や計算方法を知る必要があります。投資用物件を保有している間の利益率を計算する場合には、表面的なものと実質的なものを分けて考えなければなりません。

大阪におけるワンルーム賃貸物件の一般的な年間の利益率は5%ほどとされていますが、これは表面的な数値なので注意が必要です。表面的な利益率は、年間の家賃収入が物件の購入価格に占める割合であり、これには維持費用が含まれていません。

実質的な利益率について考える場合には、年間の家賃収入から諸経費を控除した額を、物件の購入費用で割る必要があります。表面的な利益率が高いように見える物件でも、さまざまな経費が発生すると実質的な利益が少なくなってしまうケースもあります。

大阪などの都心部では、一般的に築年数が20年までの物件だと5%ほどの利益率であれば購入を検討する価値があるとされます。一方で築年数が20年を超えるような物件の場合は維持するのに経費がかかるため、7%以上の利益を得られることが目安とされています。

大阪で投資用不動産の購入を検討する場合、中古物件は利益率が高く見えるかもしれませんが、表示されている数値は表面的なものなので注意してください。投資用不動産売買の最終的な利回りは、売却時に発生する利益と保有期間中に得た利益の合計額を購入費用と維持費用の合計額で割って計算します。

大阪で投資用不動産売買を行う場合のポイント

大阪で投資用不動産売買を検討するのであれば、年間の利回りが高くなくても価値のある物件を選ぶことが大切です。同じ費用をかけた場合でも、利益率が高く優れた物件を選べば、最終的に得られる利益に大きな違いが現れます。不動産会社で紹介してもらえる物件の利回りは表面的なものなので、それだけに頼らず判断基準の1つとして考えるとよいでしょう。

年間の利益率が高いのが理想的ですが、利回りだけにこだわっていると優良な物件を見逃す可能性があります。大阪にはアパートやマンションなどさまざまな投資用不動産が存在しますが、優秀な物件を選ぶためには数値化されていない情報を正しく分析することが大切です。

たとえば大阪の繁華街である梅田や心斎橋、難波はいずれも北部に位置しており、多くのオフィスビルや飲食店などあります。物件相場が高いタワーマンションやファミリーマンションが集中している地域であり、外国人観光客が利用するホテルも数多く存在します。立地条件が優れており地価が上昇しやすく金融機関からの融資も受けやすいため、効率的に不動産投資を行うことができます。

大阪でアパートやマンションなど投資用不動産の購入を検討しているのであれば、立地条件のよい地域で築年数が比較的浅い物件を選ぶのが理想的です。購入価格が相場以下で、上層階や角部屋など他の部屋と比較して付加価値のある物件を選ぶとよいでしょう。

投資用不動産売買の利回りを増やすには

大阪における投資用不動産売買の利回りを増やすには、物件のリフォームや、サブリース契約を解除するなどの方法が有効です。リフォームやサブリース契約の解除などにより利回りが増えると、購入費用の価格で売却できる可能性があります。

築年数が古い物件ほど、リフォームすると外観がよくなり、設備も新しくなるので多くの入居希望者を集めることができます。賃貸物件を探している人の多くは築年数の新しいものを選ぶ傾向がありますが、リフォームを行えば効率的に物件を運用できるようになります。

築年数が経っているものだと、物件の外観も古くなって入居者が集まりにくくなるため、家賃を下げるのが一般的です。しかし外壁を塗り直したり内装を新しくしたりとリフォームすることで、物件の見た目が大きく変わり、よい印象を与えることができます。

たとえば、かつてはバスとトイレ、洗面台が同じスペースにある3点ユニットが人気でしたが、最近では独立洗面台が人気となっていることから、リフォームする場合はバスとトイレを別にした方が望ましいとされています。こういった古いバス・トイレなどもリフォームによって最新の設備と交換することで、家賃の上昇を見込めます。

サブリース契約で賃貸物件を運営している場合には、契約を解除すれば年間の利回りを増やすことが可能です。サブリース契約では空室のリスクを回避できますが、オーナーに支払われる年間の賃料は、一般的に通常の85%から90%ほどとされています。大阪は賃貸物件の需要が多い地域なので、空室のリスクがないような場合にはサブリース契約を解除すれば利回りを増やすことができます。

 

大阪で投資用不動売買を検討しているのであれば、売却時だけでなく保有期間中の利益率の計算方法についても理解することが大切です。最終的な利回りは、売却時の利益と保有期間中に得た利益の合計額を購入費用と維持費用の合計額で割って計算します。保有期間中の利益率には、表面的なものと実質的なものがあるので物件を選ぶ際には注意してください。高値で売却するためには、リフォームなどにより利益率を高める施策が必要でしょう。

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